CMBS 是什么

CMBS 即商業房地產抵押貸款支持證券（Commercial Mortgage Backed Securities），指以商業地產（如寫字樓、酒店、會議中心、商業服務經營場所等）為抵押，以其未來收入（如租金、物業費、商業管理費等）為主要償債本息來源，通過資產證券化過程，以債券形式向投資者發行的證券。

CMBS 具有諸多優勢。與其他融資方式相比，其優勢在于發行價格低、流動性強、放貸人多元化、對母公司無追索權、釋放商業地產價值的同時保持未來增長潛力及資產負債表表外融資等。對證券發起人而言，CMBS 為其提供更有效、成本更低的融資來源，使融資來源更加多元化，并能將相對不流動的金融資產變成流動的、可交易的金融資產，補充資金來源用于再融資活動，還能有助于發起人提高各種財務比率，更有效地運用資本。對投資者而言，CMBS 能夠提供比同等期限的政府債券更高的收益，且信用、期限和支付結構具有無限多樣性和靈活性，能滿足不同投資者的個性化需要。

CMBS 誕生于 1983 年的美國，經過多年發展已較為成熟。在中國，CMBS 起步相對較晚，但隨著相關法律框架的初步建立，也有了一定的發展。例如，2006 年萬達集團成功以 CMBS 方式融資近十億元人民幣。不過，國內的 CMBS 還存在一些問題，比如常見的“信托+專項計劃”雙層 SPV 模式存在結構性缺陷，信托財產獨立性難以獲得保障，資金回收易與借款人資金混同，加大了投資人風險。同時，國內 CMBS 更依賴主體信用擔保，對底層資產質量關注不足。

CMBS 的交易流程較為復雜，一般包括企業出具股東決議同意融資，將貨幣資金委托給信托建立單一資金信托，信托向企業發放貸款，企業提供抵押擔保和差額支付承諾，認購人委托管理人設立專項計劃，原始權益人向專項計劃轉讓基礎資產，信托向受益人分配信托利益，管理人擬定分配方案并發出分配指令，托管銀行劃轉資金用于支付資產支持證券本金和收益等環節。

總之，CMBS 是一種具有潛力的商業地產融資工具，但在國內的發展仍需各方積極培育，解決現有問題，以充分發揮其作用。

（圖/文/攝：太平洋汽車 整理于互聯網）